【沖縄】軍用地を収益物件として選ぶメリットは？利回りや将来性の基礎知識 | 株式会社T&C LABO

倍率を用いた独自の価格計算方法

軍用地の取引価格は、一般的な土地のような坪単価ではなく、「年間借地料×倍率」という独自の計算式で算出されます。この倍率は、対象となる施設の種類や場所、将来の返還リスクなどによって変動し、人気が高い施設ほど倍率も高くなる傾向があります。

表面利回りとしての見方

軍用地の表面利回りは「100÷倍率」で算出され、倍率50倍なら2.0%、40倍なら2.5%となります。嘉手納飛行場などの超人気施設は倍率が高く、初期利回りは1.5%～1.8%程度に留まりますが、管理費や修繕費が不要なため、この数字がほぼそのまま実質的な手取り（実質利回り）となるのが大きな特徴です。また、借地料は過去30年以上の事例では年1%前後のペースで増加してきた例があります。そのため、価格だけでなく、今後の資産価値の推移を考慮して判断することが重要です。

返還リスクが与える影響

土地が返還されると、国から支払われていた借地料の収入が途絶えることになります。そのため、返還の可能性が高いとされる施設やエリアの軍用地は、投資家からの需要が下がりやすく、取引時の倍率も低く設定される傾向があります。反対に、地理的・戦略的に重要度が高く、当面の間は返還される可能性が極めて低いと考えられている施設は、安定性が評価されて倍率が高くなるのが一般的です。

返還後の跡地利用というもう一つの将来性

一方で、土地が返還されることが必ずしもマイナスに働くとは限りません。返還予定地がアクセスが良く、大規模な商業施設や住宅地として開発されやすいエリアであれば、返還後の跡地開発によって地価が大きく上昇する可能性があります。（北谷町ハンビーエリアやライカムなど）

そのため、長期的な借地料収入を目的として返還リスクの低い施設を選ぶのか、あるいは返還後の街づくりによる地価上昇を見込んで投資するのかによって、選ぶべき土地が変わります。ご自身の投資目的に合わせ、それぞれの将来性を慎重に見極めることが大切です。

審査で重視されるポイント

一般的な不動産投資ローンでは、建物の価値や予想される家賃収入の安定性が審査の対象となります。これに対し、軍用地専用のローンでは、対象となる土地から得られる国からの確実な借地料収入が主な返済原資と見なされるため、施設の種類や倍率、返還リスクの有無が担保評価に大きく影響します。また、購入者本人の勤務先や年収、現在の借り入れ状況といった個人の信用力も合わせて総合的に審査されます。

融資を利用する際の注意点

ローンを利用することで手元資金を残しながら投資を始められますが、毎月の返済額と受け取れる借地料のバランスを事前にしっかりと確認しておくことが不可欠です。借地料は年一回支払われる形式が多いため、毎月のローン返済はご自身の収入から補う必要があります。無理のない資金計画を立てることが大切です。

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